Conceptos básicos en el desarrollo de un proyecto inmobiliario

La promoción de proyectos inmobiliarios no es tarea sencilla. Si bien la intención básica y constante es la de desarrollar un terreno para percibir un mejor retorno, las formas y tipos de proyectos varían por diversas circunstancias. Factores como la zonificación, localización, acceso, luz, agua y disponibilidad de otros servicios básicos como salud y transporte entre otros afectan de forma directa el tipo de proyectos en un área determinada.

El objetivo del presente ejercicio no es el de evaluar los diferentes tipos de situaciones o proyectos que se pueden realizar producto de distintas circunstancias, sino trazar de forma muy general las distintas fases o pasos que sigue un promotor al momento de impulsar el desarrollo de un proyeto. Como complemento presentamos un ejemplo práctico en el cual se reflejan las distintas fases mencionadas.

Definición del negocio: La concepción del proyecto

• Para decidir el inicio de un proyecto hay varios factores que vale la pena tomar en cuenta. Como primer paso sería buena idea realizar un estudio o análisis de mercado para evaluar y comparar los proyectos que se están realizando simultaneamente, de forma que podamos estimar correctamente la capacidad del mercado para absorver un número determinado de viviendas. El objetivo es tratar de satisfacer una demanda presente y real en el mercado.

• Después que conocemos de forma más detallada el mercado al cual está dirigido nuestro proyecto, podemos entonces evaluar la compra del terreno para el desarrollo del mismo y el tipo de estructura que deseamos edificar.

• Para asegurar el buen desarrollo del proyecto es necesario tener una idea clara del presupuesto con el cual contamos. Realizar un buen análisis de costos puede ayudarnos a saber de antemano como vamos a utilizar el dinero con el cual contamos.

• Una vez conocemos nuestro mercado podemos realizar un anteproyecto.

Diseño del proyecto

Una vez hemos decidido qué, cómo, cuando y dónde vamos a llevar a cabo el negocio, podemos proceder a diseñar nuestro proyecto. Por lo general el promotor lleva el negocio a un arquitecto/proyectista para que diseñe algo que este de acuerdo con los parámetros deseados y definidos en la etapa anterior.

El primer diseño elaborado por el arquitecto o proyectista es el anteproyecto, el cual es una representación de los aspectos esenciales de la obra que permiten al promotor tener una idea clara de como va a ser su vivienda o edificio. El anteproyecto, el cual debe ser sujeto a la aprobación del municipio, sirve para presentar las ideas de forma más exacta, ya con las medidas establecidas en la fase previa.

Una vez contamos con el anteproyecto aprobado, podemos proceder a buscar el financiamiento de la obra y los arquitectos pueden proceder a elaborar el proyecto para luego poder iniciar la construcción.

Financiamiento del proyecto

La estructura de un financiamiento inmobiliario es fundamental para la rentabilidad del proyecto. Desde el punto de vista del inversionista, un proyecto financiado con un alto nivel de deuda equivale a una mayor rentabilidad. Pero de igual forma, equivale a un porcentaje mayor de riesgo. Por otro lado, para el banco, un proyecto financiado con un alto nivel de deuda representa un mayor porcentaje de riesgo, ya que la liquidación sería más difícil. El banco necesita tener un margen de seguridad, de forma que si el proyecto no tiene éxito puedean recuperar el dinero invertido. Como resultado, generalmente el banco sólo financia una parte del proyecto, la cual puede girar en torno al 65% de la inversión total.

Una vez mencionado lo anterior, podemos señalar que el financiamiento de un proyecto inmobiliario no cuenta con un prototipo estandar. Por el contrario, puede variar radicalmente en base a la capacidad económica de las partes implicadas y su tolerancia al riesgo. Adicionalmente, dependiendo del tipo de proyecto y la etapa en que se encuentre el mismo existen diferentes opciones de financiamiento.

De forma muy general, podemos señalar que para el financiamiento de un proyecto inmobiliario usualmente se recurre a 3 tipos de fuentes: el capital propio y de los socios, es decir, de la misma empresa, el financiamiento bancario y los ingresos generados por preventas.

• El aporte de la empresa: generalmente incluye el desembolso que debe hacer el promotor para que el proyecto de construcción comienze a funcionar. Dicho desembolso puede incluir el pago de honorarios técnicos en concepto del anteproyecto y la aprobación del mismo, además de la compra del terreno.

• La Preventa: Antes de que el banco realize cualquier desembolso, el mismo generalmente solicita la validación de las preventas. La preventa es el término que se utiliza para definir a las ventas que se dan antes o durante la construcción del proyecto. Si el promotor no cuenta con la estructura necesaria para conducir la preventa por sí mismo es usual la subcontratación del servicio. Es normal que el banco ponga como requisito un porcentaje mínimo de preventas antes de realizar cualquier desembolso. El flujo del pago al banco disminuye en el mismo monto de los ingresos por preventas dados.

• Financiamiento bancario (una vez el proyecto ha sido aprobado)

• Antes de realizar cualquier desembolso, el banco requiere en primer lugar la hipoteca del terreno como garantía.

• Mientras la liquidación de la garantía sea suficiente para recuperar todo lo desembolsado por el banco, este conserva cierto control y seguridad sobre el financiamiento. Cuando lo desembolsado por el banco supera el valor de lo que se obtendría por la liquidación de la garantía (generalmente el terreno) estamos ante el punto de no retorno del financiamiento inmobiliario.

• A medida que la construcción de la obra va avanzando se le va haciendo más difícil al banco liquidar la garantía. Una vez terminada la construcción, la garantía toma un valor igual a el valor de venta.

• Puede ocurrir que el banco llegué a desembolsar toda la línea y el proyecto aún no haya sido terminado. En estos casos, la capacidad negociadora del banco es muy poca y puede verse obligado a terminar el proyecto con una estructura más desfavorable que la originalmente prevista.

Desarrollo del proyecto

El siguiente paso sería buscar los elementos necesarios para desarrollar el proyecto. Entre estos se encuentran: el contratista, los proveedores, los asesores especializados y demás personas necesarias.

Dependiendo de la embergadura del proyecto, el método de elección puede variar. Si nuestro proyecto es de gran escala económica, la realización de un concurso para la adjudicación del proyecto y de la obra puede ser la mejor opción. De otra forma, si nuestro proyecto es pequeño probablemente no captara el mismo nivel de interés y por tanto la realización de un concurso no sería viable. En estos casos, el trabajo de comparación y evaluación se da de una forma más personalizada.

Una vez seleccionado el contratista y demás particpantes podemos proceder a la negociación de los contratos pertinentes, a establecer el tipo de evaluaciones y auditorías, tramitar licencias y permisos, etc.

Construcción y Promoción: distinción del tipo de actividad realizada por los participantes

• El promotor/desarrollador:

  • Es aquel que organiza el proyecto. En forma más amplia: decide, impulsa, programa y financia la obra.

  • Contrata la ejecución del proyecto: Contratista.

  • Es el responsable legal del proyecto.

• El constructor/contratista:

  • Es aquel que asume la ejecución de la obra.

  • Generalmente se encarga de suministrar los materiales, el equipo y la mano de obra. Aunque dependiendo de las circunstancias puede solamente suministrar la mano de obre. Cuando lo anterior ocurre el contratista puede apoyarse en subcontratistas.

  • El contratista es responsable de los subcontratistas.

La relación del promotor con el contratista

La participación del promotor puede variar dependiendo de su capacidad o de hasta que nivel este quiera estar involucrado en el desarrollo del proyecto. Por ejemplo, si el promotor no desea tener un rol muy activo en el desarrollo del proyecto, este puede tercerizar la gestión del proyecto. La construcción del proyecto y la conducción de las ventas pueden ser delegadas, pero si el promotor cuenta con la estructura adecuada y el tiempo necesario para realizarlo por su propia cuenta, puede optar por conducirlo personalmente.

El contratista se encarga de cumplir con lo establecido en su contrato, trabajando simultáneamente con los otros contratistas participantes del proyecto si los hay. Cada determinado tiempo, que suele ser semanal, los contratistas pueden presentar al promotor un reporte de los trabajos realizados a la fecha.

Algunos tipos de contratos

• Contrato EPCM: es esencialmente un contrato por servicios profesionales.

  • El constructor no es el promotor, sino un agente del dueño del proyecto.

  • La concepción y la ejecución de la obra corresponden a personas distintas.

  • El promotor tiene más responsabilidades y más riesgos.

• Llave en mano (Contrato EPC):

  • El contratista se compromete a concebir, construir y entregar la obra terminada a cambio del pago de una cantidad fija y generalmente alzada pactada en el contrato.

  • Los riesgos de errores en la construcción son asumidos por el contratista.

  • La relación contractual es exclusivamente con una sola empresa. Por lo tanto, nos ahorramos el tiempo que dedicaríamos a buscar presupuestos, tramitar permisos y elegir o buscar un equipo para ejecutar el desarrollo de la obra.

• Fideicomiso inmobiliario

Etapa de construcción: Gerencia del proyecto

Si el promotor cuenta con la capacidad económica, pero no posee la estructura o los conocimientos necesarios para gestionar el proyecto, puede optar por subcontratar la gestión del proyecto. Por el contrario, si el promotor posee la estructura, los conocimientos y la capacidad para llevar adelante el proyecto por sí mismo, existen una serie de funciones que deberá entonces realizar para asegurar el buen desenlace del negocio.

Objetivos

• Garantizar que el proyecto se desarrolle sobre el tiempo presupuestado.

• Se construya, cumpliendo el nivel de especificaciones y calidad prometido, con el presupuesto pactado.

• Se cumpla la normatividad establecida.

• Se realice la contabilidad correctamente, y se responda ante las autoridades tributarias adecuadamente.

• Se realice la totalidad de los tramites jurídicos necesarios para el adecuado desarrollo del proyecto.

• Se contraten los seguros adecuados para cubrir el proyecto en caso de imprevistos o sorpresas.

• Se realice una coordinación técnica adecuada y completa de las diferentes ingenierías de detalle.

• Se le de continuidad y seguimiento a los comítes y al desarrollo completo del proyecto.

• Se haga el cierre formal y adecuado del proyecto desde todo punto de vista: constructivo, presupuestal, de calidad, ante los entes de control y ante los clientes o inversionistas finales.